保证性住宅信贷帮衬力度不断增长,连串新政意
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本报北京1月6日讯 记者周剑初报道 新年前不久,国务院常务会议专门研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,国务院办公厅正式印发了131号文,即《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。1月6日,国务院新闻办举行新闻发布会,请住房和城乡建设部副部长齐骥及国家发改委、财政部、人民银行有关部门负责人介绍关于促进房地产市场健康发展的有关情况,并答记者问。 记者从发布会上获悉,预计2008年全国商品房的销售面积约6亿平方米左右,其中商品住房销售面积约5亿平方米左右。 齐骥在会上强调指出,保障性住房供应的增加,一方面可以解决难以通过市场解决住房问题的低收入群体住房困难;另一方面,也使得住房市场的供应比较清晰。增加保障性住房的供应,不仅不会冲击商品房市场,反而会更加稳定商品房市场的秩序。随着大量保障性住房的投入,使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中,有利于平稳商品房市场的价格,当然也会使得商品房市场的秩序更加良好。即便是有一天我国经济发展得更好了,人民的收入水平更高了,政府仍然要帮助低收入家庭解决住房困难,仍然具有提供保障性住房的责任。 关于中国房地产金融运行情况,中国人民银行金融市场司副司长霍颖励说,1998年住房改革以后,商业银行在发放个人住房贷款支持居民个人住房消费、惠民安居、实现购房安居方面发挥了非常大的作用。目前个人住房贷款余额2.95万亿元,比1997年底增长155倍,占全部商业银行人民币贷款余额的10%。住房贷款业务快速增长的同时,也成为商业银行的优质资产。即便去年房地产市场经过了调整,价格发生了大的变化,商业银行的贷款质量,特别是个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平,远远低于各项贷款的平均不良率。 不过,霍颖励说,2008年以来,由于受到住房需求下降的影响,房地产信贷增速出现了持续回落的态势。截至2008年11月末,全国房地产贷款余额5.24万亿元,同比增长10.3%,增速比去年10月份回落1.9个百分点,比上年同期回落了20.6个百分点。相比较来看,个人住房贷款回落幅度较大,去年11月末,个人住房贷款余额同比增长了10.6%,比上年同期低25.8个百分点。 国家发改委固定资产投资司副司长欧鸿说,目前中国城镇户籍人口人均建筑面积约28平方米,如果把一些没有户籍、但长期在城镇工作的常驻人口加在一起,城镇的人均住房面积只有约22平方米。因此,应该说商品住房有一个潜在的巨大的需求。至于商品住房价格,随着供求关系的变化,加上建造成本的影响,开发企业会顺应市场变化,正像131号文件所提到的主动采取措施以合理价格促进商品住房销售,以释放潜在的住房需求。 欧鸿说,今年,廉租住房的建设任务包括租赁补贴部分,要解决260万户,同时还要解决80万户棚户区改造问题。这些方面中央各部门都做了详细规划,包括资金投入方面,将通过中央投资支持和地方各级政府的投入,很好地完成这个任务。 财政部税政司副司长王晓华表示,税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果,2008年对房地产市场税收政策调整比较密集,2009年是不是要出台新政策,要根据2008年政策的执行情况来定,如果执行得好可能会延续这些政策,如果执行得不好,可能会考虑是否有其他更好的政策措施。 关于房地产投资信托基金试点的问题,霍颖励表示,根据国务院的要求,人民银行较近几年来一直在会同有关部门进行研究,已经形成了初步的试点总体构架,在报国务院同意后将进行试点。但是,在产品模式上,要尽量简单化,提高产品透明度。

2015年一季度,国家房地产市场调控政策进一步放松:2月,中央三部委取消部分公积金业务收费项目;3月,中央各部委从土地、建设规划、信贷、房产税等多个方面对房地产市场进行微调,特别是3月30日,央行出台《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2015〕98号),陕西省房地产市场信心得到一定提振。记者在采访中了解到,当前陕西省房地产市场供求关系逆转的局势难以彻底改变,市场整体将以调整为主,“去泡沫”和“去库存”将分别成为政府和房地产企业的主要任务。

房地产市场仍在调整之中

据记者采访调查,今年一季度陕西房地产市场运行呈现三大特点:一是房地产开发投资下滑明显,房地产市场仍在调整中。2015年一季度,陕西全省房地产开发投资完成328.57亿元,同比下降5.2%,增速较去年同期降低了19.7个百分点,增速下滑幅度为近两年来新高。房地产开发投资增速从去年7月份以来33.7%一直持续回落,显示全省房地产新开工项目不足,投资意愿下降,房地产市场仍处调整之中。二是全省土地购置面积大幅增长,房屋施工面积增速有所下滑。2015年一季度,陕西房地产开发企业土地购置面积为25.34万平方米,同比增长219.3%,增速较上年同期大幅提高307.1个百分点,土地成交价款6.82亿元,同比增长340.1%,增速较上年同期大幅提高426个百分点,显示出在全省经济整体不景气背景下,政府土地供应量增加,整体价格下滑明显,房地产企业购地囤地热情高涨。三是商品房成交量依旧低迷,房地产市场去库存压力加大。一季度,国家房地产市场调控的限购、限贷等政策有所放松,央行持续出台降准、降息政策,商业银行的信贷环境进一步宽松,但陕西省销售市场依旧呈现“量价齐跌”局面,显示出前期一系列刺激措施效果尚待进一步显现。

房地产贷款稳中有降

保障性住房信贷支持力度增强

据了解,2015年一季度,陕西全省房地产贷款稳中有降,保障性住房的信贷支持力度进一步增强。截至一季度末,全省金融机构房地产贷款余额4226.69亿元,同比增长23.1%,增速同比降低1.2个百分点,较年初新增227亿元,同比多增36亿元。

房地产开发贷款高速增长,房地产开发贷款提速。一季度末,全省房地产开发贷款余额1404.68亿元,同比增长41.1%,增速较去年同期提高4.5个百分点,高于全部房地产贷款增速18个百分点,较年初新增125.4亿元,同比多增43.7亿元。其中,房地产开发贷款余额486.1亿元,同比增长62.3%,较去年同期提高21.7个百分点,对整体贷款增速拉动作用明显增强,房地产开发贷款余额918.55亿元,同比增长34.7%,与去年同期基本持平。

保障性住房贷款较快增长,金融支持力度进一步增强。保障安居工程作为房地产市场的生力军,金融对保障性住房的贷款增长较为迅速。一季度末,保障性住房开发贷款余额为403.36亿元,同比增长30.6%,增速较去年同期提高2.2个百分点,高于房地产贷款增速7.5个百分点,占房地产开发贷款的比重持续增长,较年初新增46.2亿元,同比多增23.3亿元,显示出在人民银行宏观调控引导下,全省金融机构不断调整信贷结构,加大对保障性住房建设的信贷支持力度。

三大问题值得特别关注

在调查采访中,有关专家告诉记者,当前陕西房地产市场近期应特别关注三大问题:

一是房地产调控政策密集出台,但效应尚待进一步显现。2015年1-2月人民银行的降准、降息;3月国土资源部、住房和社会保障部、人民银行、财政部、国家税务总局等部委分别从土地供应保障、住房建设结构、房贷首付比例及利率调整、二手房交易税下降等方面对房地产市场进行调控;各项房地产宽松政策密集出台。但在目前我国整体经济下行压力增加,经济发展呈中低速发展的新常态背景下,调控政策的出台又大多在3月末,政策效应对一季度的数据产生的影响较小,市场继续延续2014年以来的低迷状态。但从长期来看,房地产政策调控符合目前我国房地产市场变化总体现状,有利于促进整个市场健康发展。

二是市场销售低迷,住房空置率偏高。虽然全省房地产市场中刚性和改善性需求仍占主导地位,但是房价不断上涨,房地产政策不断深入执行,消费者对后期市场发展的不确定性增强等众多因素导致市场总体销售低迷,这不仅反映在商品房销售的量价齐跌上,也反映在市场存量房销售缓慢上。以西安市为例,2015年一季度末全市商品房空置面积达176.28万平方米,较去年同期增长44.93%,增幅上升了13.32个百分点,其中住宅空置面积132.11万平方米,同比增长26.94%,全市商品房库存量的消化周期大概需要22个月以上。

三是市场供需结构发生变化,买方市场逐步占据主位。伴随市场的深度调整以及政策长效机制的推进,长期以来支撑房地产投资性需求的住房因素正在消退,“限购”、“限贷”的松绑,为市场在楼市资源配置中发挥决定性作用提供了基础条件。

多管齐下助推

房地产市场健康发展

有关专家告诉记者,下一步,要进一步推进陕西房地产市场健康发展,应该注意坚持做好三个“继续”:

应继续加强房地产市场监测分析,有效防范信贷风险。房地产调控政策在一季度末密集出台,虽然没有引起1-3月市场销售和房地产信贷较大波动,但仍然要密切关注政策实施以后房地产市场中出现的新问题、新变化,积极发挥窗口指导职能,敦促商业银行认真贯彻执行房地产信贷政策,继续做好住房金融服务工作,满足居民家庭改善性住房需求,密切跟踪和评估住房信贷政策的实施效果,有效防范风险,促进当地房地产市场平稳健康发展。

应继续加大对保障性安居工程建设项目的信贷支持力度,促进市场住房供应结构不断优化。金融机构应继续加大对保障性安居工程建设的信贷支持,不断满足中小户型、中低价位房的开发类贷款需求。同时,按照《关于进一步做好住房金融服务工作通知》要求,可适当延长对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限,不断提高资金使用效率。通过信贷支持保障房建设力度的加大,不断增加市场中保障性住房供给量,缓解商品住房的需求压力,有效满足市场中不同收入人群、不同购房目的人群的住房需求,优化辖区住房结构,促进房价趋于稳定。

应继续支持个人购买刚性和改善性住房的资金需求,促进市场销售回升。

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